Отвечает ли новый собственник квартиры по долгам предыдущего владельца?

Второй кассационный суд общей юрисдикции поддержал решения нижестоящих судов, в которых собственнику квартиры было отказано в обратном взыскании долга, уплаченного за прежнего владельца (дело № 88 – 22630/2021). Рассказываем, чем руководствовался суд и что делать в похожих случаях.

Житель Ярославля купил квартиру. На момент приобретения жилого помещения у бывшего собственника была задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг.
Новый собственник обратился в АО «Ярославский областной единый информационно-расчётный центр», чтобы сделать перерасчет и исключить из платёжного документа долг, который образовался при прежнем собственнике. Общество отказалось сделать перерасчёт.
Собственник был вынужден заплатить долг по ЖКУ — 58 000 р. и ещё 16 000 р. пеней, хотя задолженность образовалась до момента возникновения у него права собственности на квартиру.
После оплаты собственник обратился в управляющую компанию АО «Управдом Дзержинского района» с претензией, в которой требовал сделать перерасчёт долга и вернуть излишне уплаченные деньги. УК отказалась удовлетворить претензию.

Собственник обратился в суд с требованием к Обществу и УК с иском о защите прав потребителей, в котором просил взыскать с УК убытки в размере 58 000 р. и пени в размере 16 000 р., компенсацию морального вреда — 30 000 р., штраф и судебные издержки.

Суд первой инстанции в удовлетворении требований отказал. Отказ был мотивирован следующим:

истец при покупке квартиры знал о спорной задолженности и в суде не отрицал это обстоятельство;
задолженность истец погасил добровольно;
деньги на момент рассмотрения спора уже были перечислены поставщикам коммунальных услуг и на счёте УК отсутствовали.
Апелляционный суд отменил решение в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании компенсации морального вреда и штрафа и принял в этой части новое решение, которым иск удовлетворил частично. С УК в пользу истца была взыскана компенсация морального вреда в размере 1 000 р. и 500 р. штрафа.
Решение изменено, поскольку ответчики нарушили право потребителя требовать указания в платёжном документе размер долга перед исполнителем за предыдущие расчётные периоды. УК отказалась удовлетворить заявление о разграничении суммы долга, тем самым нарушила его права.
Истец не согласился с судебными актами в части отказа взыскать убытки и обжаловал решение в вышестоящий суд.

Второй кассационный суд общей юрисдикции отметил:

согласно договору купли-продажи квартиры, оплатить долг по коммунальным услугам обязан продавец квартиры;
продавец обязанность не исполнил;
начисления в платёжном документе относятся, в том числе и к периоду владения жилым помещением истцом;
истец полностью погасил задолженность по лицевому счёту;
разграничение долга между истцом и предыдущим собственником квартиры по периоду владения жилым помещением суды не проводили;
суд первой инстанции обязал УК разграничить размер долга, однако ответчик таких сведений суду не представил.
Обязанность оплачивать жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента возникновения права собственности на такое помещение (пункт 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ).
На момент возникновения права собственности на спорную квартиру на лицевом счёте числилась задолженность предыдущего собственника по оплате коммунальных услуг.

Вышестоящая инстанция учла положения Гражданского кодекса, согласно которым:

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счёт другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьёй 1109 настоящего Кодекса (ст. 1102 ГК РФ).
Имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре (п. 1 ст. 1104 ГК РФ).
Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причинённых ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (ст. 15).
Согласно договору купли-продажи, продавец был обязан оплатить долг за коммунальные услуги до передачи квартиры покупателю. Продавец своей обязанности не выполнил, в связи с чем истец самостоятельно уплатил долг за продавца. Тем самым вынужденно понёс расходы для восстановления нарушенного права. По правовой природе эти расходы образуют убытки истца (статья 15 ГК РФ). Кассационная инстанция оставила судебные постановления без изменения.

Важно! Доводы судов о невозможности взыскать убытки с ответчиков из-за того, что деньги перечислены добровольно и на момент рассмотрения спора их не было на счёте ответчика, вызывают вопросы.
Добровольность неосновательного обогащения не мешает взыскивать его с ответчика. Так же, как и отсутствие денег на счёте получившего их лица не может служить основанием для отказа во взыскании.
Однако решение кассационной инстанции нацеливает на то, что убытки необходимо взыскивать с продавца квартиры, а не с тех организаций, которые воспользовались деньгами истца.
Предъявить иск к продавцу, который неизвестно где находится, представляется проблемой. А если и нет, реальность взыскания с него денег тоже под вопросом. Судя по всему, в подобной ситуации новому собственнику не стоит торопиться оплачивать чужие долги.
Целесообразнее дождаться предъявления иска по чужой задолженности, а в суде ссылаться на пропуск срока исковой давности (если есть основания), просить привлечь к участию в суде бывшего собственника и доказывать, что оснований взыскивать чужой долг с истца оснований нет.
И помнить, что сказанное не относится к взысканию долга по взносам на капитальный ремонт. Такие долги переходят к новому собственнику в силу закона (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ).